恒大，这几天被一个流传的文件推到了风口浪尖。

恒大也对此做了紧急回应，称传闻的相关文件和截图是凭空捏造、纯属诽谤，对公司造成严重的商誉损害，目前恒大已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。这件事热度很高，传言也很多。

我之所以没有在昨天一周商业大事快评中提，一方面觉得这件事的是非对错，既然已经报警，就交给警方好了。

另一方面觉得这种关于现金流的话题，作为非财务专业出身的我，也不够专业。

但还是有同学问我怎么看。

于是，我特意请教了财务专家闫静老师，请她分享下，基于财报这样的公开数据，能否理解房地产行业一些商业逻辑。

闫静老师连续九年任职于惠普、安捷伦等全球500强企业，担任多年资深财务经理，具有丰富的财务管理经验，对财务理论在企业中的实际运作有着透彻的洞察。闫静老师在认真研读恒大、万科的公开财报数据后，回答了读者关心的问题。

下面，我就把闫静老师的回答分享给你，希望对你有所启发。

1.销售收入、毛利率、净利率

财务是商业的语言。

财报就是很多公司，尤其是上市公司共同的语言。

我们通过财报可以理解一个行业，一家公司底层的商业逻辑。

就比如今天，我们想尝试通过财报理解房地产行业，理解恒大。

如何做？

先从一些关键词汇说起。

销售收入。

也叫营业收入或者经营收入，就是企业通过销售商品或者服务所获得的收入。

毛利率。

毛利率的计算公式是毛利除以销售收入。

而毛利就是收入减去成本的剩余。

净利率。

净利率的计算公式是净利润除以销售收入。

而净利是在毛利基础上再扣除其他各种费用的剩余。

那通过这三个财报关键词，我们可以看出什么？

就以恒大为例。

2019年恒大的销售收入为4775亿元，其中毛利率27.8%，净利率为7.02%。

单看一家公司可能无法知道数据能说明什么。

那我们把这个数据与同是地产行业的万科做个对比。

2019年万科的销售收入为3678亿元，其中毛利率36.3%，净利率为14.99%。

经过对比我们发现，恒大的销售收入高出万科很大，但是毛利率和净利率都低于万科。

所以，相对于万科，恒大是低毛利增长。

2.财务费用

了解了销售收入、毛利率、净利率这些概念。

你可能会问，为什么相对于万科，恒大的净利率低那么多呢？

这可能和恒大的财务费用占比高有关。

我们先说，什么是财务费用。

财务费用是指企业为募集生产经营所需资金而发生的费用。

具体项目有：利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费等。

所以财务费用占比就是财务费用除以整个销售收入的比值。

那么2019年，恒大的财务费用占比是多少呢？

4.8%。

可能你对这个数字没有什么概念，那么把他折算成人民币，也就是恒大在这上面大概花了229亿。（4775*0.048 =229亿）

而对比2019年的万科只有1.6%的数据，也就是58亿（3678*0.016=58亿）。

你就会发现，恒大的财务费用占比确实有点高。

3.有息资产负债率

那为什么恒大会在财务费用上花这么多钱？

很可能，其中一个原因是恒大的有息负债比较多。

什么叫有息负债？

有息负债就是需要付利息的负债，比如短期借款，长期借款，应付债券。

而有息资产负债率就是有息负债除以总资产。

那2019年，恒大的有息资产负债率是多少呢？

36%。

也就是说，恒大的总资产里有36%的资产是需要付利息的。

那万科呢？

2019年，万科的有息资产负债率是15%。

所以，这也就解释了，为什么恒大的财务费用要高于万科，因为有息资产负债率高。

这是恒大财务费用高的一个原因。

4.首付分期

房地产公司有一个重要的融资渠道，就是预收账款。

恒大有息负债高，可能还有一个原因就是房地产行业采用的首付分期销售策略，导致预收账款不足。

什么叫首付分期？

比如100万的房子，3成首付，买房者要付30万。

但是短时间内拿不出这笔钱，那么有些开发商就会和购房者签订个首付分期协议，只需要购房者先付比如10万，后面20万2年内还清即可。

我们刨除坏账的风险，这种首付分期很多开发商都是给购房者免息的。

但是前面提到，开发商的钱是有成本的，也就是有利息的。

这样也就同样会导致财务费用高。

这可能也是恒大财务费用较高的另一个原因。

5.净现金

说完了前面几个基础概念，研究一家公司，财报中还有一个非常重要的概念，那就是，净现金。

什么是净现金？

净现金是存量概念，就是拿现金减去短期借款的剩余。

那什么是短期借款呢？

短期借款是指12个月内要偿还的借款，当然还有一种情况，如果是长期借款，但是现在已经到了最后一年了，那他也到了12个月内，那这也属于短期借款。

万科19年的净现金是1508亿。

那19年恒大的净现金是多少呢？

负2221亿元。

是的，你没看错。确实是负的。

但这种负值不意味着恒大资金链就断了，恒大可以通过销售收入的回款，把资金周转起来。

这就是净现金的概念。

通过这几个在财务报表里基本的财务概念，就以恒大为例，我们通过财报能看出什么？

我们理解了，相对于其他地产公司，恒大选择了一个低毛利、高财务费用经营模式。

因为低毛利，恒大才能获得更高速的发展，更大的扩展。

因为肯付财务费用，恒大才能拿到更多的钱，投入到更多项目中去。

这是恒大选择的经营方式、商业模式。

这个模式的核心就是，要一直保持有足够的资金来周转。

6.恒大再次发声

那恒大有足够的资金吗？

继24日晚发表严正声明后，9月25日晚中国恒大（3333.HK）再次发布公告，力证公司稳健经营，销售回款良好。公告显示：

1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。

2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。

4、今年3月31日起，公司开始坚定不移实施‘高增长、控规模、降负债’的三年发展战略，即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降人民币1500亿元。

截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显著。

7、公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

确实，杠杆在市场环境好，稳步增长的时候能给企业带来很大的助力。

但是，这也会隐藏一种风险，那就是一旦现金流出现问题，这种杠杆也会加速、放大这个风险。

所以说，商业世界里没有完美的商业模式，如果你经过权衡后，选择了这种高杠杆的商业模式，那么一定要做好风险管控，做好对冲。

否则，最终，很有可能想通过杠杆放大收益、加速增长，最后却落得个被杠杆加速灭亡。

切记，切记，切记。

与你共勉。