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超高速运转的电脑硬盘，即便你给它轻轻一击，就有可能崩溃。

高位运行的房地产行业，何尝不是这样。你轻轻一击，就会挑动所有的神经，更何况是“宇宙第一房企”恒大。

这就是恒大最近引起关注的原因。

当天我们内部研究其可信度发现，措辞确实像恒大的口吻。然而恒大当天晚上就严正声明，予以否认。然而，真正蹊跷之处是稍后资本市场的反映。

9月24日恒大紧急辟谣后，第二天港股中国恒大（3333.HK）股票的做空金额突然飙升到日常的130多倍，至11.77亿港元，而成交额则飙升30多倍至28亿港元，股价从当天高位回落约15%。

事出反常必有妖！

有国际资本的分析同行认为，先造谣再做空，是境外做空机构的惯用获利手法。如果是这样，那我们分析是先做空银行，然后是地产龙头。

不过值得关注的是，发布辟谣公告后，中国恒大股价大涨6.96% 昨晚发布辟谣声明后，中国恒大（3333.HK）股价25日盘中高走，最高涨6.96%至16.28港元。

此外，野村、建银国际、银河联昌证券均给予恒大“买入”评级。星展发研报指出恒大2020至2022财年将透过预售优惠、现金回笼及减慢土地收购等削1500亿元人民币的债务。摩根大通发表报告认为恒大资产周转率将会有所改善，维持其「中性」评级。

跌宕起伏，高潮不断，真正情况到底是怎么回事？

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辟谣+做空一石激起千层浪。

其实情绪很容易就会被裹挟，然后集中爆发。我觉得觉得绝大多数人在吃瓜看热闹，小部分人在跟风，只有绝少一部分人看到这个新闻之后，查了查恒大的数据。过了一下脑子，然后按下了键盘。

说实话，看到这个，我也有点懵，以我以往对恒大数据的印象，感觉今年疫情之下，恒大业绩还在逆势向上的呀！说法很容易偏僻，数据不会撒谎。

我们先看负债。

8月底房企大佬北京开会，随后传出“三条红线”政策，其中核心是降低风险，降负债。恒大自3月开始降负债。

我们查询发现，今年3月31日起，恒大开始实施“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略，即通过销售高增长，严控土地储备规模，力争实现有息负债平均每年下降1500亿元。到9月24日，有息负债较3月末下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款435亿元。

再看现金流。

恒大官方数据显示，2016年至今公司每年现金余额均在2000亿以上。这的确是一个保障。

许家印不久之前还放言，恒大“金九银十”要实现销售2000亿，这意味着有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能完成8000亿内控销售目标。按照上半年近90%回款率算，全年将带来7200亿销售回款。

稍早些时候，恒大就宣布：7折卖房子！其实早在今年疫情期，恒大就放了个大招：7.5折卖房子，“无理由退房”。

克而瑞机构统计，2020年2月TOP100房企销售同比大幅下降37.9%。降幅接近4成！坦白讲，日子真的不好过。恒大2月实现销售470亿，同比增长118%，行业第一。

为什么敢这么做？

后来一个同行提供的一组数据我才看明白，2019年半年报，恒大土地储备平均成本1639元/平米——TOP10房企中最低，恒大确保拥有合理利润率前提下，大幅让利。

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此外，还有一项数据值得关注。

2020年半年报显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%。世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿，这意味着即便不算销售回款，恒大出售50%土地储备，可变现近5000亿，足以偿还所有短期债务。

查询了数据发现，截至今年9月24日，恒大实现销售超过了5000亿，同比增长11.4%；尤其是销售回款4521亿元，同比增长51.3%。

恒大自己的声明中说：“恒大全国在建866个项目全部正常开工建设，也从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况，充沛的现金流和稳健的运营一目了然。”

我们查询发现，截至目前为止，的确未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。甚至恒大还进一步声明：“成立至今24年，恒大共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还情况。”

数据有时候冷冰冰的，但数据有时候最有说服力，它不会骗人，也不会让你自己骗了自己。

其实恒大最近的一部分发展方向在重点产业与资本市场的对接上。在这个方面，非常值得注意的是，恒大物业上市已经进入最后的进入倒计时。

物业是房地产发展到后期重要的一块蛋糕，恒大、万科、碧桂园等务必重视，并对其在资本市场上进行布局。

就在这份稍后被恒大严正声明系凭空捏造、纯属诽谤的文件传的沸沸扬扬的时候，恒大分拆物业上市迎来新的进展。

中国恒大（3333.HK）9月25日公告称，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。

公报报道中，恒大物业之前引入235亿港元战略投资，战投除了央企大佬中信、光大，还有鼎鼎大名的云峰基金、红杉资本等顶级投资基金，还有腾讯、周大福等巨头。

云峰基金背后站着马云、聚众传媒创始人虞锋，红杉资本是沈南鹏团队创办的全球顶级投资公司，《2019胡润全球独角兽活跃投资机构百强榜》，红杉资本排名第1位。腾讯、周大福背后则是人所共知的马化腾和香港四大家族之一的郑裕彤家族。

港交所正式批准，恒大物业上市在即。

除了物业，还有恒大汽车在资本市场方面的动作。几天前的消息，恒大汽车（0708.HK）引入马云、马化腾及滴滴等巨头40亿港元投资，并申请在科创板上市。这一系列资本运作，都在推动负债率下降。

情况确实正在好转。

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今天中国房地产市场，有15万亿左右的体量，这是全球绝无仅有的一个超级市场。

最近几年，房价高位运行，现阶段地产行业的主要矛盾是没买房的人民群众想降房价和还有地要卖的相关单位想涨地价的矛盾。但最终的矛头都指向了房企。

之前，我们行业内普遍认为房地产行业超过80%的负债属于高负债，但中国房地产企业很长一段时间都在高位运行，即便超过80%、90%的企业并不鲜见。

我说明白一点，房地产企业都高负债运行，个别企业还出现负债超过100%，名字就不点了。我查询发现，两年前官方公布的数据，中国房地产开发经营行业平均资产负债率则达到79%，而且高负债大多集中在民企。

为什么？

民企愿意冒这个险？能像央企、国企那样拿到低息贷款、低成本融资的话，这些民企愿意高位运行？他们也不是傻子。一句话，不得已而为之。

中国很多企业的问题都集中在房地产，这是因为房地产本身的体量在中国企业中硕大无朋，有时候又起着非常重要调节的功能，承载着中国经济这艘巨轮微调的作用。