来源:不良资产头条
住建局:逃避监管 暂停网签
邵阳市住建局对恒大未来城项目的开发公司邵阳市亿达房地产开发有限公司下发的通知中提到,“你公司开发的邵阳恒大未来城项目,2021年1月1日至7月13日共销售商品房508套,60330.97平方米,成交金额2.9亿元,进入监管账户金额约1.06亿元,约1.8亿元未进入监管账户。监管金额与实际销售金额不符,存在账外收存和使用预售资金的行为,蓄意逃避监管,已严重违反了《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《邵阳市住房和城乡建设局关于加强商品房预售资金监管的通知》(邵建发(2020)95号)等规定。
就此我局多次约谈你公司并下达了整改通知书,你公司对此置若罔闻,拒不整改。目前为止,仍未有任何实际的整改行动。经研究,决定即日起至2021年10月13日,暂停该项目预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨付。届时再根据你公司的整改情况决定是否取消上述决定。”
而在另一则通知中,邵阳市住建局称,恒大华府项目的开发公司邵阳市鹿山房地产开发有限公司2021年1月1日至7月13日共销售商品房432套,48100.28平方米,成交金额2.38亿元,进入监管账户金额只有约1700万元,2亿多元未进入监管账户。监管金额与实际销售金额不符,存在账外收存和使用、挪用预售资金的行为,蓄意逃避监管,已严重违反了《城市商品房售管理办法》(建设部令第131号)、《邵阳市住房和城乡建设局关于加强商品房预售资金监管的通知》(邵建发(2020)95号)等规定。
就此邵阳市住建局多次约谈公司并下达了整改通知书,但该公司对此置若罔闻,拒不整改。目前为止,仍未有任何实际的整改行动。经研究,决定即日起至2021年10月13日,暂停该项预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨付。届时再根据公司的整改情况决定是否取消上述决定。
广发银行为何出此狠手?
银行为地产项目提供开发贷款的融资方式是在满足四三二的条件之后,由银行将贷款提供给项目公司,同时项目将所持有的土地及在建工程为贷款提供抵押担保。有足额担保的情况下,银行的信用风险很低。
地产公司会进行预售,就是在房子还没有办理房产证的时候就出售房子。预售制度要求地产项目公司在银行设立监管账户,预售获得的资金要优先用在项目建设上面。同时,银行会在贷款合同中要求,部分预售资金要按比例偿还贷款,在满足一定条件需要全部偿还。
在宜兴的这个项目上,是预售实现70%的销售之后,项目公司需要提前归还银行贷款。广发银行认为销售实现了70%,而恒大的宜兴项目公司认为没有,双方在这个地方发生了分岐。
结合这两个新闻,我们应该可以合理推断出来恒大的问题了。
项目公司将房子销售给购房人,但是资金不进监管账户或是被挪用,这样就会使得项目公司产生重合的两类债权人,负债大于资产,僧多粥少。
虽然银行有资产抵押,有优先权,但是另一类债权人是弱势的普通民众,他们交了可能是一辈子积蓄下来的钱,只是希望拿到安稳房子产证。中国的司法在实践过程会相对保护这类普通民众的利益,这样会将银行置入巨大的风险当中。
地产公司出现这种挪用预售款的或是没获得预售就私自销售的情况,性质非常恶劣。从法律来讲,这违背了预售制度。
恒大当前的困境,与金融形势高度相关。
某种意义上讲,也是2018年去杠杆政策的必然产物。
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