来源:大碗楼市
都说,此时的恒大是“墙倒众人推,破鼓万人捶”。
万万没想到,率先推倒恒大这堵墙的,竟然是银行。
万万没想到,率先敲响恒大这面鼓的,竟然是地方。
此时此刻,恒大在忙什么?
恒大在忙着辟谣,在忙着澄清,在忙着用法律武器对抗所谓的谣言。
01
银行跳船了。
四年前,招商银行率先冻结了乐视的12亿资产。
这是第一家冻结乐视资产的银行,这也成为了推倒乐视这面墙的第一张多米诺骨牌。
招行之后,一大波金融机构涌入乐视挤兑。
自招行始,乐视帝国走向了垮塌的黄昏。
四年后的今天,广发银行宜兴支行向法院申请,对恒大地产和恒大地产子公司进行1.3亿的财产保全。
广发银行,成为第一家对恒大跳反的银行。
恒大债务链条的第一张多米诺骨牌,被推倒了。
扯淡的是,广发的这笔钱,恒大其实并未逾期——
这笔1.32亿的贷款,明年3月27日才到期。
这就很让人“咯噔”一下。
恒大内部的债务得烂成什么样子,逼得广发拿着明年才到期的贷款,迫不及待的跳反了。
更让人“咯噔”的是,广发跳反的理由:
情况紧急,不立即申请保全,将会使其合法权益受到难以弥补的伤害。
一个“情况紧急”,再加上一个“难以弥补”,几乎让所有人产生了——
公司经营不下去,债主哄抢办公桌椅、饮水机和打印机的既视感。
广发这么搞,你让其他机构怎么想?
万一去晚了,连个打印纸都没抢到怎么办?
金融的本质是信任,信任没了,挤兑就会产生。
02
这已经是恒大第二次跌入金融机构的信任谷底。
我之前在网上看到有人喷广发:
银行,只能同甘不能共苦。没出问题,我放贷吃息。出现问题,我拍屁股抽贷。
其实,这也不能全怪广发。
要怪只能怪,恒大之前的事儿办的不地道。
早在一年前,恒大已经碰到了所有金融机构的信任底线。
去年9月份,恒大陷入“债转股”风波。
此前,恒大想回A股上市。然后,拉了一笔1300亿的战略投资。
恒大用这1300亿还了一部分债务,降低了负债率,优化了资产负债表,就等着回A股嗷嗷干一把。
当然,这1300亿也不是白拿的。
人家愿意给你钱,看中的就是你回A之后,撸一波股价,连本带利还了钱。
万万没想到,恒大回A拖了近三年,眼看凉了。
战略投资眼看到期,A股又回不了,1300亿们着急了!
债主们,纷纷张罗着恒大还钱。不仅要还钱,还跳着脚要分红。
恒大眼看还不上,也急了。
此时此刻,恒大办了一件事儿:跑到管理层哭诉。
我要是把1300亿还了,资金链分分钟就断。
大哥的资金链断了,就拉着小弟们一起跳坑。
于是,精彩的一幕来了——
管理层一顿调解,债主们同意“债转股”。
此时此刻,恒大又办了一件事儿——
战略投资方因为长期看好恒大,愿意把投资转为普通股,长期持有。
债主们,借钱借成了股东。
恒大股票应声触底反弹,风险看似解除,各方貌似皆大欢喜。
这件事情,表面上看是恒大赢了。
实际的后果是——
所有的金融机构,一定会在第一时间拉黑恒大。
你分分钟不还钱,我分分钟变成股东。
你喜气洋洋发了个通告,我却活像吃了个苍蝇。
以后谁还敢给你贷款,谁还敢给你投资。
现在你再回头看看广发这波操作,太过于合情合理。
我怕了,我被你整麻了。
我怕一个不小心,你再给我玩一套“债主变股东”。
03
恒大正在遭遇的,是一场信任大败退。
除了前面所说的金融机构外,恒大的供应商也打成了一锅粥。
所谓供应商的问题,就是“商票逾期”。
之前,我们讲过“恒大商票”的问题。
所谓的商票,就是——
恒大向某个钢材商买钢材,但是恒大手里没现钱,只能给钢材商提供一张承诺
6个月后付款的单据,并支付一定利息。
这张单据,就是商票。说白了,就是打白条。
钢材商为啥要接受恒大的白条?
因为相信恒大的实力!
世界500强、万亿恒大,能赖咱这几根钢筋钱?
万万没想到,恒大还真就还不上了。
早在两个月前,恒大就爆发过一轮商票逾期。
经历短暂的平息之后,近期又在呈蔓延之势,在全国大范围爆发了——
自从“三棵树”公开晒商票,向恒大要账成功之后,顺便开启了票圈一种新的讨债模式:
公告讨债。
恒大的供应商们,像扯条幅一样,把逾期的商票全挂在了网上,哭着喊着要账。
截止2020年,恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。相当于华润、绿地、融创、碧桂园、华夏幸福、荣盛等10余家房企的总和。
2020年开始,恒大的商票从原本6个月的兑付期限,延长到1年。
恒大商票的贴现,已经从20%上调到33%-38%。
相当于100万的商票,卖给中介只能卖到62-67万。
这充分说明了一个问题——
市场对于恒大能否兑付这些商票,存在着深深的疑虑。
这件事情,表面上看是供应商输了。
实际上,是让恒大陷入更大规模的危机中。
因为商票一旦逾期,供应商和施工方就会分分钟给你暂停供货和暂停开工。
6月18日,许昌恒大悦龙台工地,因为拖欠中铁建设的施工款,被迫停工。
工地停工的下一步,就是交房延期潮、业主维权潮和业主退房潮。
届时——
恒大的资金链问题,就会如洪水蔓延一般,完整的暴露在全国人民面前。
除了金融机构和供应商之外,此时的恒大还陷入了地方的信任危机中。
就在昨天,就在广发申请冻结恒大资产的昨天——
邵阳市暂停了恒大未来城和恒大华府的网签。
停止网签的理由是:
监管金额和实际销售金额不符。
恒大未来城,实际成交金额2.9亿,进入监管账户只有1.06亿。
恒大华府,实际成交金额2.38亿,进入监管账户只有1700万。
虽然这句话说得很拗口,但直白一点讲就是——
恒大挪用了监管账户里的钱,挪用了4亿的资金。
正常情况下,监管账户里的钱属于全体业主的购房款。为了防止烂尾,恒大必须根据施工进度,按比例提取监管账户里的钱。
现在钱被挪用了,一旦恒大崩盘,监管账户里又没钱,业主将彻底栽入烂尾的泥潭里,一辈子爬不出来。
爬不出来怎么办?
找当地主管单位要说法!
因此,邵阳就暂停了恒大的销售和网签。
以前有没有其他房企挪用监管账户里的钱?
当然有。
但更多时候都是短期救急,地方上睁一只眼闭一只眼就过去了。
为什么到了恒大这,就被一棍子干翻了?
原因很简单——
邵阳的主管单位,害怕了。
我怕一个不小心,你再给我整出一票烂尾楼,惹出一票群体性事件。
7月20日下午,当恒大承诺将预售款归集到监管账户后,网签才恢复。
讲到这里,我们再回过头来看——
恒大的这一关,有点难过。
说它难过,是因为——
恒大所陷入的不是一场信任危机,而是一系列的信任大败退。
首先,因为三道红线,恒大暂时失去了政策面的信任。
恒大连续触碰了房企融资的三道红线,合规的融资已经不太可能。
然后,因为债转股事件,恒大暂时失去了金融机构的信任。
借钱还不上,就哭穷管理层。一次债转股,就让债主变股东。
我只想赚点利息,你却给我套成股东,以后谁还敢借你钱。
接着,因为商票逾期,恒大暂时失去了供应商的信任。
我给你供货,你给我打白条,打了白条,还逾期。
我只想做个生意,你却看上了我的本金,以后谁还敢给你供货。
继续,因为广发跳船,恒大将加速失去金融机构的信任。
债转股事件,让生怕借钱借成股东的广发,第一个跳反。
广发的跳反,逼的其他机构也心里直突突。
万一去晚了,连键盘都抢不到怎么办?
最后,因为挪用监管账户资金,恒大暂时失去了地方的信任。
先商票逾期,再银行抽贷,一会三道红线,一会债转股,玩了大半年。
如今,你又疯了一样挪用监管账户里的资金。
万一烂尾了,烂摊子谁来收?
以上这些,但凡恒大只碰一个,可能这回都能过关。
但遗憾的是——
从政策到金融机构,再到供应商,最后到地方城市……恒大在信任底线上,一路败退。
因为三道红线,不能借你钱;因为债转股,机构不敢借你钱;因为广发跳船,机构还可能抽贷挤兑;因为挪用监管账户资金,网签还被暂停,销售现金流还可能被掐断……
恒大在信任和信心的谷底,一路向下坠落。
04
究竟是什么让恒大陷入如此绝境?
祸根,早在三年前都已埋下。
过去三年,恒大的每一步都没有踏准节奏!
过去三年,恒大几乎错过了楼市所有红利!
大家先来思考一个问题——
过去三年,中国楼市的行情特征是什么?
过去三年,中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么?
从区域来说——
过去三年,中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是:长三角和珠三角。
最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。
过去三年,中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是:城市核心区和成熟产业聚集区。
尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域,有学区支撑的核心区。
从产品来说——
过去三年,各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品,而是改善类产品。
比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅,上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……
不知不觉中,中国楼市已经完成了一次逆转——
从全国性普涨,逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。
从炒概念画饼,回归到围绕产业核心和成熟配套学区。
从刚需引导行情,逆转为改善需求大爆发并主导行情。
讲的再直白一点,就是——
客户越来越精了,以前是瞎批买,现在只买核心城市和都市圈。
准确的说是,只买核心城市和都市圈里的成熟产业和优质学区。
需求越来越高端,以前是有个房就行,现在主要是置换,要品质,要高级。
但是,你再去看恒大的这几年。
以上三点,它踩准了哪一个?
你在长三角,有多久没有看到过恒大的楼盘了?
杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区,还能看到恒大的楼盘么?
别说这些城市了,连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。
恒大的土地储备,越来越偏离核心。
恒大口口声声说:66%的土地都在一二线城市。
的确,是都在一二线城市!
但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。
比如,恒大在郑州的楼盘布局,不是在航空港区,就是在荥阳,要么是靠近开封。
你有多久没看到恒大的产品升级了?
五年前恒大的精装与现在相比,有什么本质区别么?
几乎没有!
恒大诸多项目,现在用的水晶灯,与五年前几乎一模一样。
三年前恒大的外立面与现在相比,有什么本质性的革新么?
现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么?
玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。
而恒大还在玩什么?
还是三年前那套,大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。
有一句话,虽不当讲但仍然要讲:
恒大,已经被中国楼市的红利时代远远甩下!
在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——
恒大的土地布局,不是在三四线,就是在一二线的远郊。
在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——
恒大的楼盘,却嗷嗷叫的直往远郊干。
在改善需求主导市场,产品不断迭代的大浪潮里——
恒大的产品,仍然守着三五年前的标准,活像泥地里打滚的傻小子。
过去三年,恒大在干啥?
多元化,造车,房车宝,恒房通……
一个房企,干起了车企的活。一个开发商,干起了中介的活。
不怪别人,都是浪催的。
当银行都开始跳船了,当供应商都开始跳起来骂娘了,当地方都开始主动暂停恒大往前了……
我也知道,像恒大如此规模的房企,大概率不会倒。
但我更知道,君子不立于危墙之下。
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