10月20日，由火栗网&中拍资保主办的「2023不良资产秋季论坛暨中国困境地产处置与投资展望」在南京圆满举办，现场参与嘉宾达到200人，再次夯实火栗网打造的中国不良资产行业春、秋两季巅峰论坛坚实基础，也成为中国不良资产从业者最为期待的顶级盛会。

论坛以“顺势布局、产融联动”为主题，来自金融、产业及不良资产领域监管、投资方、资产方、处置方等业内机构人士共同探讨如何把握地产存量时代的市场与政策、地产业再定位、产融联动等新趋势。

北京市十二、十三届政协委员，中国物流与采购联合会能源分会副会长，北京朝阳华商会会长，中拍资保董事长岳鸿声、江苏省拍卖行业协会副会长，特资委副主任张卫新进行论坛致辞；四位嘉宾做了精彩的主题演讲；数十位业内人士参与了三场圆桌论坛。

与会嘉宾普遍认为：房地产市场尚未摆脱寒意，不良资产行业各个机构既担负着化解地产风险、纾困地产项目的历史重担，也面对着融资、咨询、代建等诸多展业机会，使命与机遇并存，风险与盈利同在。如何平衡两者关系，或者说如何掘金地产不良，嘉宾们给出了颇有价值的观点和建议。

市场现状：房地产进入存量时代

根据国家统计局数据，2022年中国房地产行业房屋新开工面积较2021年下降39.4%，房屋销售面积较2021年下降24.3%，此外，根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为8.9亿人，较2020年人口普查下降6.79%，意味着潜在购房需求下降。城市人口外迁导致的需求减少加上核心城市二手房市场成为楼市的主导力量。说明房地产已经进入存量时代。存量时代下，房地产逐步向不动产转变，而不动产阶段，资产的金融属性将更为突显，房地产的持有人将从开发商逐步向资产管理人转变。

传导至房企层面，去年前30家上市房企的营收4万亿元，同比降低约9.18%；平均归母净利润为人民币29.24亿元，同比下降10.86%；其中有20家企业的流动资产周转率水平较去年有所下降，碧桂园降幅最大，约为34.60%。

瑞联平台南京区域总经理周丽莉在主题演讲中表示，本轮困境地产的特殊性，首先是企业层面而非项目层面，而且主要都是大型企业。

数据显示，2020年房企到期债券规模是8795亿，2021年到期的债务规模是12822亿，已经达到了史上最高峰。2022年到期规模达到6330亿。2023年预计还有超过8000亿的偿债规模，这意味着房企们依然面临着生死淘汰的局面。

其次，本轮地产劣势反应最核心的是打击了市场的信心，甚至危及到部分市场、社会稳定。虽然国家出台了金融十六条等多重支持政策，但其中很多资金还是流向了央国企和少数的优质民企。

再次，今年非常明显的变化是，资方要变成为持有人，所以资方有很多动作是需要去提前去思考的：在企业没有破产之前，如何更好的管控？怎样去对价？怎样签协议？如何顺利交接物业？如何进行后续的开发动作？接盘准备并非是件容易的事情。

安永战略与交易咨询，企业重组咨询合伙人袁晓龙在主题演讲中表示：对于资方来说，目前市场上的地产不良资产主要有两种类型，一是跟随性资产，二是承诺性投资资产，不同类型的资产要有不同资产盘活的思路。

比如目前很多央企都在出售自己的酒店资产，这就是跟随性资产。跟随性资产由于此前获取地块，特别是商业、酒店属性地块，由于目前受周边环境，人流量等多方面原因的影响，导致没有开发空间，或投入产出严重不成正比。可以向相关部门申请调整土地性质，将土地性质调整成符合现阶段发展的属性进行开发，如住宅，物流园、公寓等。

在项目功能升级层面，由于此前的物业功能无法匹配周边的市场现状，导致物业闲置，投入产出不成正比的问题。可以通过调整升级物业内部结构和功能，改善物业的整体功能，匹配市场发展需要。比如酒店、写字楼改为酒店式公寓或长租公寓。不过，功能层面升级调整申请难度较低，目前市场上的相关资金方和平台较多，但需要基于内部结构特点，进行升级调整。

那对于承诺性投资资产，由于此前获得新区地块时，伴随有约定后续刚性投资的承诺，例如建筑地标、商业综合体、星级酒店、高标准写字楼等配套设施。后期由于市场整体下行，前端流动性较高的资产回现情况差，导致后端开发建设资金严重不足，且企业方由于各种客观原因，不愿意以自有资金继续投入建设，最终导致部分区域整体建设缓慢，恶性循环。同时，政府业绩考核压力大，施压于企业；配套不完善，直接影响后续入市的土地价格。建议资方和企业都把各自的工具箱充分打开，充分利用。

袁晓龙表示，在承诺性投资资产中，关键在于资金。不良资产行业不缺服务商，缺的是资金。因为其所在的安永拥有接触到外资的天然优势，而外资很大层面上就是秃鹫，始终徘徊在中国的不良资产市场上，我们一方面要调动外资，另一方面也要充分利用政策性的资金，资方与企业方双双努力，发挥各自的资源优势。

火栗网主办的困境地产论坛，不仅有专业机构与专家为困境地产化解出谋划策，还有来自具体项目操盘方的慷概分享。

甲乙丙资产合伙人钟伦权

甲乙丙资产合伙人钟伦权就某困境地产项目投资遇坑及出坑做了全面复盘。

该项目债权转让的金额是5亿元，主债权是6亿的本金。截至到交易日，还有近1个亿的利息，抵押物是有500套的预售房产，约6万平米，已经拿到预售证的住宅，价值约9个亿，此外还有100亩的土地，价值约7个亿，同时项目公司的股权也做了质押，一共16个亿的货值，这笔债权正在执行的过程中，从抵押物看是非常不错的一个项目。

经过激烈竞争，最终签约后才发现，500套房产已经部分出售，只是因为当地网签系统不完善，尽调时没有发现。坑不止这一个，100亩的土地中大部分是商业，也不是很少处理。此外，项目的股东非常对抗，处处阻挠处置。

做不良资产，踩雷在所难免，关键是逐一拆弹。

首先，投资人取得了项目控股权。其次，清除小股东，其中不少小股东还私刻公章将几十套房子租了出去。之后投资人又花了500多万解决了小业主的问题。随后，投资人重建项目管理团队，包括安保团队、物业团队等。为了得到政府层面的支持，投资人加码资金投入美化小区，加上常常向政府汇报情况，沟通进度，协助政府处理投诉等，最终得到政府的支持，在100亩的土地上顺利调整了商业与住宅的比例。该项目历时两年终于成功盘活。

钟伦权对上述项目总结了四点经验教训。首先在思想层面要有善良的出发点，坚强的意志，作为投资者或者操盘方，如果不是善良为出发点，只会把项目越做越差，只要做好事才能够把不良资产由不良转换成优良。第二，要站在债务人、业主、政府层面去考虑问题，逐一解决他们的问题，那么自己的问题也能解决一大半，这个过程中要始终保持着一颗谦卑、敬畏的心，不能觉得自己无所不能。第三，不能只以追债的思维处理问题，要站在更高层面上，改变运营思路，比如债权加股权。比如在盘活过程中已经花费了很多预算之外的资金，就不要再跟这几十套房子较劲，而是与政府协商调整容积率跟商住比。不算小钱着眼于大处，才能挽回损失并得利。第四，从不良资产产生的底层逻辑上讲，都是走到后面利益失衡导致。所以在做不良资产的时候，不能只考虑自己这一点点的实力，要找到政府、小业主、股东、及其他债权人利益平衡点，让各方形成合力解决问题。

但房企要学会断舍离

无论是房地产市场，还是地产不良市场，参与方或多或少透露着悲观情绪。所以在圆桌论坛上，与会嘉宾特别感谢火栗网牵头给予市场参与方一个沟通的机会。嘉宾们表示，中国房地产行业发展到现阶段，在国际上是发达的，先进的。只是暂时遇到了困难，所以对于房企来说，此时要学会断舍离——果断舍弃历史包袱。因为现在很多房企的创始人是带着情怀处理事情，包括拿地拿项目，将项目视若珍宝，旗下有十几个、几十个甚至上百个项目，其实都是沉重的包袱。如果将这些包袱舍弃一些，或者说优化，企业就能瘦身，就可以更加健康，所以一些项目中，需要房企离场，但只是暂时离场，先交由不良资产处置机构将项目盘活。

在这方面，做的比较干脆的有融创和佳兆业等。但反观一些最早出险的房企，岌岌可危，面临破产清算。

最后在本次论坛上，与会嘉宾慷慨分享了很多自己做项目的经验，如何踩雷，又如何避雷，毫无保留的交流让与会嘉宾与地产业人士收益颇多。

火栗网2023年秋季困境地产论坛，不仅为房企与不良资产行业机构提供了交流经验的机会，更为双方提供了合作的机会，与会嘉宾对此次论坛为其带来的人脉、资源、业务等机会给予了充分的肯定。

本次论坛由江苏省金融业联合会特殊资产专委会作为指导单位，全互融通联合主办、对外经济贸易大学并购与重组研究中心、中国政法大学金融校友会、中南财经政法大学不良资产投资处置校友会、国际金融地产联盟（IFFRE）、清华经管房地产协会、江苏省拍卖行业协会、浙江省不良资产处置管理协会、广东省拍卖行业协会、新疆维吾尔自治区拍卖行业协会、内蒙古不良资产处置协会、安徽省特殊资产管理协会（筹）、海南省特殊资产联盟（筹）、广州市资产管理协会、佛山市金融债权及特殊资产管理协会、青岛市不良资产处置协会、北京美银律师事务所、北京植德律师事务所、盘山特殊资产研究院等数十家机构协办。